31 de mayo del 2018. MSA-AUI-03-0024-2018 Licenciado Gerardo Oviedo Espinoza Alcalde Municipal Asunto: Informe sobre revisión de procedimientos especiales a construcciones sin permiso. Se realizó una revisión al trabajo ejecutado por los funcionarios de la Unidad Control Urbano, en conjunto con el área Legal, basado en los artículos 93 y siguientes de la Ley de Construcciones. Múltiples casos de construcciones sin permiso municipal Se observó que la Asesoría Legal lleva un registro en “excel” sobre los procedimientos especiales de construcciones sin permiso. Durante los últimos cuatro años, la Unidad de Control Urbano ha enviado al departamento Legal un poco más de 800 casos para tramitar la apertura del procedimiento especial de la Ley de Construcciones, contra los administrados que no realizan los trámites de permiso de construcción y construyen sin permiso municipal. De estos 800 casos que han ingresado a la Asesoría Legal desde el año 2014 al 2017, ingresaron poco más de 200 casos cada año y para abril del año en curso han ingresaron 70 nuevos casos. De todos estos procesos ingresados, no a todos se les da trámite al momento que ingresan, lo cual significa que no a todos se les abre expediente para el procedimiento especial de construcciones, debido a que el trámite se realiza por orden cronológico, en algunos casos se abre el procedimiento porque alguien le da seguimiento o por urgencia de la situación de la construcción sin permiso, aunado a esta situación el procedimiento es bastante extenso en plazos, y pueden tener varios escenarios como; la cantidad de dueños de derechos que tenga una finca, o si alguno de los dueños han fallecido, o bien si la finca cambia de dueño, todas las posibles situaciones anteriores, provocan que no a todos los casos ingresados de construcciones sin permiso municipal, se les pueda iniciar el debido procedimiento especial de construcciones. Resolución de casos de construcciones sin permiso municipal En la tabla de “excel” utilizada como medio de control de los procedimientos especiales de construcciones con acto final, se evidencia al día 27 de febrero de 2018, que se les ha dado resolución final a 64 procedimientos por parte de la Asesoría Legal, sea porque el administrado se puso a derecho o bien él mismo demolió la construcción sin permiso. Algunos infractores están a la espera de la resolución al recurso de revocatoria y apelación, y algunos casos se ha dado orden de demolición según la resolución final. En cuanto la situación presentada cuando la Asesoría Legal emite la resolución de demolición ha sucedido lo siguiente: No se realizan demoliciones y no hay consecuencia alguna para los infractores. El año 2016 se emitió un informe sobre los procedimientos realizados de construcciones ilegales por parte del departamento Legal con la resolución de demolición (oficio MSA-ALC-ASL-01-036-2016), estos casos ingresaron al departamento Legal en el año 2014, y el procedimiento especial de construcciones superó todas sus etapas para el año 2016. Esta primera resolución emitida por la encargada del procedimiento especial de construcciones: Licda. Laura Valverde indicaba la demolición de una vivienda en 2 niveles, la ampliación de un segundo nivel y dos casas de habitación, dos apartamentos y dos tapias. La Lcda. Valverde realizó la coordinación con la Compañía de Fuerza y Luz por medio de correo electrónico y con el personal de Acueductos y Alcantarillados de forma verbal para la suspensión de estos servicios al momento de la demolición, asimismo, le solicitó a la ingeniera Andrea Ávalos, encargada de Inversión y Obras; un informe sobre un presupuesto por si se debía contratar para estas demoliciones, el informe de la ingeniera indicaba el costo de la demolición incluyendo la contratación de maquinaria, para que no se utilice la maquinaria municipal y evitar roces con los vecinos ya que los empleados la mayoría viven en el Cantón. Asimismo, el Lic. Gerardo Oviedo emitió oficio (MSA-ALC-01-246-2016), donde le solicita apoyo a la Ing. Ávalos para la demolición de las construcciones antes mencionadas con un plazo de un mes calendario. Pese a que se superaron todas las etapas que conlleva el procedimiento especial de construcciones y se realizó la coordinación por parte del personal del departamento Legal para ejecutar la sanción, no hubo ninguna demolición, además no hubo ninguna sanción para los administrados que violentaron las leyes establecidas, no hubo ningún efecto contra los infractores. Con el mismo resultado, el 18 de julio del 2017, el arquitecto Raúl Marín Venegas, encargado de la Unidad de Control Urbano, emitió el oficio MSA-GOT-PPU-UCU-02-202-2017, informándole al señor alcalde Lic. Gerardo Oviedo, sobre cuatro construcciones sin permiso del 2014 y 2015 que ya habían superado todas las etapas del procedimiento especial de construcciones y que la Asesoría Legal emitió resolución final con la sanción de demolición de esas edificaciones, advierte que una de ellas tiene resolución del Tribunal Contencioso Administrativo, por lo cual debía demolerse antes del 15 de noviembre 2017. Además, en ese informe el Arq. Raúl Marín le solicita el visto bueno al Alcalde para la demolición de estas construcciones, sin embargo, no hubo demoliciones de esas edificaciones. Inspecciones de la auditoría interna La auditoría interna realizó varias inspecciones con el fin de conocer las edificaciones que contaban con resolución de demolición al año 2017; se infiere que los dueños de estas edificaciones no son personas de escasos recursos económicos, por el alto costo económico evidente de las obras construidas sin permiso, se colige los infractores incurrieron en grandes erogaciones para construir, y bien pudieron haber realizado los trámites municipales para la obtención del permiso exigido por la Ley de Construcciones. (Nota: las fotos de esas edificaciones construidas sin permiso municipal, no se incluyen dentro del informe por acatamiento de la “Ley de Protección de Datos de los Habitantes”) Ausencia de un procedimiento formal para demoliciones En conversación con el señor Alcalde, se evidenció que la Municipalidad no cuenta con un procedimiento formal y debidamente aprobado para llevar a cabo las demoliciones, además, el personal de las cuadrillas municipales, no está capacitado para realizar esta labor y en especial demoliciones de segundas plantas. Es importante valorar el riesgo de un accidente del personal en una demolición, por falta de capacitación. La auditoría consultó por correo electrónico al señor Alcalde Municipal, el por qué no dio visto bueno para la demolición de las construcciones mencionadas en párrafos anteriores, y el funcionario contestó lo siguiente: “Con base a qué normativa debo de dar visto bueno para continuar con un trámite que se supone ya superó todas las etapas administrativas, si la responsabilidad del funcionario a cargo de un proceso es llevarlo a su etapa final”. Recientemente el Arq. Raúl Marín, emitió el oficio MSA-GOT-PPU-UCU-03-113-2018, con el objetivo de que el señor Alcalde emita visto bueno para la demolición de seis construcciones que se edificaron sin permiso y que superaron las etapas del procedimiento especial de construcciones. Como se ha actuado con informes anteriores de demolición, si no hay visto bueno no se demuele en el tiempo indicado, estos procedimientos caducan y hay dos opciones: o se deja así y el administrado no es sancionado, o se vuelve abrir el procedimiento, generando gastos adicionales en un reinicio del procedimiento administrativo especial, dado que el primer procedimiento no cumplió con su propósito. Como se ha indicado en párrafos anteriores esta situación genera un gasto económico en recurso humano, en tareas que no llegan a cumplir con el objetivo que le han sido asignado. El objetivo de estos procesos especiales es que se cumpla con Ley de Construcciones en su artículo 93, y a su vez el artículo 74 indica que se requiere permiso municipal para las construcciones de obras. Conjuntamente con lo anterior, de la gran cantidad de procedimientos especiales de construcciones que ingresan al departamento Legal, pocos tienen resolución final, la cual se dicta varios años después de ingresado el caso. La apertura del procedimiento especial se hace cronológicamente, según van ingresando, y en casos excepcionales se les da alguna prioridad. La Municipalidad es la encargada de vigilar que los administrados cumplan con la normativa de construcciones, sin embargo, en la actualidad no se cuenta con una medida de presión eficaz para que el administrado no construya sin permiso, la ausencia de un procedimiento formal para la demolición de construcciones sin permiso, genera incertidumbre y “lagunas” en torno a quién es el responsable de dar la orden de demoler, una vez finalizado el debido proceso y las diligencias administrativas correspondientes. Aunado a lo anterior, el tiempo que tarda la administración para cumplir todas las etapas del procedimiento especial de construcciones, parece haber ocasionado una percepción en los habitantes del cantón de Santa Ana, en el sentido de que se puede construir sin permiso municipal y las acciones que realiza esta corporación (procesos especiales administrativos) no terminan en nada, no hay ninguna consecuencia para los infractores, porque no hay demoliciones a construcciones ilegales. El personal de Control Urbano y Asesoría Legal, culminan el proceso especial para demolición, con una solicitud de “visto bueno” al señor alcalde para iniciar con el proceso de demolición, y a pesar de que es responsabilidad de la Municipalidad, demoler las obras sin permiso, no se están realizando, porque al no contar con un manual de procedimiento formal para las demoliciones, no hay claridad sobre quien da el visto bueno final o si este se requiere, asimismo, no está claro cómo debe llevarse debidamente el proceso. Cabe traer a colación que en la Municipalidad de Oreamuno, la responsabilidad de la demolición le corresponde al proceso de Control Urbano, mientras que en la Municipalidad de Tibás y de San Carlos se realiza la demolición por orden del Alcalde Municipal. En las municipalidades de Aserrí y Curridabat, sus reglamentos indican que en su función de control y planificación del desarrollo urbano, la municipalidad es la responsable de ejecutar la sanción, sin puntualizar cuál funcionario o proceso. (Reglamentos de encuentran en la página web de Sistema Costarricense de Información Jurídica SCIJ) En razón de que las Municipalidades son autónomas, lo más conveniente es que estas decisiones se tomen en equipo, para el logro de los objetivos, sin que el hecho de “quién es el responsable final” de la sanción, cause problemas al momento de ejecutar una sanción. No se ha generado conciencia en los administrados en el sentido de que realizar los trámites para un permiso de construcción, es un acto de provecho para el desarrollo del cantón, porque con esto se garantiza que las construcciones se realizan con parámetros y en cumplimiento de estándares de seguridad y calidad, que protegen la vida humana y se ajustan al desarrollo urbano armonioso del cantón. El no contar con permiso municipal puede significar construir sin estándares de seguridad y calidad, evadir los controles y fiscalizaciones técnicas, poner en peligro la integridad de las personas usuarias del inmueble. Evadir impuestos y requisitos legales. Ser sometido a un proceso penal que afecta negativamente la imagen y reputación de las personas. En Santa Ana hay muchas construcciones en proceso y construidas sin permiso: edificaciones de viviendas completas, apartamentos, tapias, y aún cuando se les notifica y se les clausura las obras, los constructores evasores e infractores, siguen construyendo y terminan de hacerlo sin ninguna consecuencia, el problema es que los administrados han notado que la municipalidad no sanciona realmente a los infractores. Comentarios de la Administración El señor Alcalde manifiesta que el presente informe no se menciona que él envió una carta (MSA-Alc-03- 332-18 el 25 de mayo) al Arq. Raúl Marín, encargado de control urbano, en la cual le solicita que le explique cuál es el fundamento legal que indica que el Alcalde debe dar visto bueno para ejecutar las demoliciones, además, el Alcalde le pregunta a Raúl Marín, por qué se permitió que esas obras continuaran realizándose sin permiso hasta llegar a su final, y finalmente pregunta en ese oficio, cuáles son los incumplimientos de cada construcción. El señor Alcalde manifiesta que las construcciones sin permiso pueden estar en zona de riesgo, construida en la vía pública, o bien solo carecer del permiso de construcción. En caso de no contar con permiso municipal, se pueden contactar a los propietarios y gestionar que se pongan a derecho. El oficio al que se refiere el señor Alcalde fue emitido posterior a la finalización del presente informe. Para el señor Alcalde es importante dejar claro que los funcionarios municipales permiten continuar con las obras sin permiso, los inspectores dejan los expedientes de las construcciones en el departamento Legal y no realizan ninguna acción para evitar que se continúe con las construcciones. La Licda. Andrea Robles, abogada de la Municipalidad, indica que el informe está basado en documentos observados, pero en actuaciones hay omisiones como por ejemplo: los inspectores permiten que la obra sin permiso continúe mientras el expediente está en el departamento Legal para su trámite. El señor alcalde reitera que actualmente se envían los expedientes al departamento Legal sin tomar acciones para detener la obra ilegal. La Licda. Andrea Robles manifiesta que el procedimiento de construcciones tiene varias etapas y que al agotarse todas estas, el acto final de demolición tiene los recursos correspondientes de revocatoria y apelación, al final resuelve el señor Alcalde, quien en la cadena recursiva administrativa tendrá que decidir finalmente sobre cada caso, y aún podrían los administrados infractores acudir al Juzgado Contencioso. La Licda. Robles señala que los inspectores municipales dicen a los infractores que el acta de violación de sellos se envía al departamento Legal y “ahí muere el asunto”, o sea le da un mensaje al infractor de que no va a pasar nada con la construcción ilegal, manifiesta la Licda. Robles que es necesario comprometer a los inspectores en el tema de acciones necesarias para detener construcciones sin permiso, después de ocurrida la violación de sellos. La ingeniera Karla Montes señala que hay falta de compromiso de los inspectores en este tema de construcciones sin permiso, además, señala que la unidad de control humano había solicitado un abogado para que desde esa unidad, se llevaran los casos de construcciones sin permiso, sin embargo, esta labor le fue encomendada a la Licda. Laura Valverde del departamento Legal. La Licda. Robles indica en cuanto a la ejecución de la demolición, que se podría hacer una contratación abierta con un proveedor que realice el trabajo, y debe planificarse debidamente el de tema presupuesto para realizar las demoliciones, así como el eventual cobro a los infractores del costo de demolición. La Licda. Robles reitera que en Santa Ana la gente sigue construyendo sin permiso y los inspectores no hacen nada para evitarlo. La ing. Karla Montes manifiesta que deben realizarse procedimientos administrativos y sanciones a los inspectores que no hacen su trabajo. Recomendaciones al Alcalde Conformar equipo de trabajo especial, integrado por profesionales de la Municipalidad que posean conocimiento, experiencia y tengan relación con el tema de construcciones sin permiso, con el propósito de que elaboren y ejecuten las siguientes acciones orientadas a evaluar y atacar el grave problema de construcciones sin permiso municipal: 1. Elaborar, implementar y ejecutar medidas de presión necesarias, que sean legales y razonables, que permitan detener la construcción por completo de estas construcciones, de modo que los infractores desistan de sus actuaciones ilegales y cumplan con el trámite del permiso de construcción, para estos casos puede valorarse acudir a la colaboración de la Fuerza Pública. 2. Elaborar un Reglamento que contenga todas las etapas el procedimiento especial de construcciones, que contemple las sanciones respectivas, los pasos a seguir en el proceso operativo de demolición y los cobros al administrado infractor si la Municipalidad es la que demuele. 3. Presupuestar las partidas y los montos necesarios para llevar a cabo las potenciales demoliciones. 4. Valorar la situación en que administrados de escasos recursos económicos (evidenciado por medio de estudio de una trabajadora social), a la luz del marco normativo vigente, se pueda dar un trato especial, en cuanto a la construcción y el tema de ingeniero responsable, analizar si la municipalidad puede legal y técnicamente colaborar con estas personas de escasos recursos, podría ser ayudando con el pago del ingeniero requerido para que el trámite del permiso de construcción. (Sólo en casos de suma pobreza o pobreza extrema.) 5. Contemplar dentro del Reglamento y el Procedimiento de Demoliciones por falta del permiso municipal, que el responsable de la demolición sea quien coordine con los entes involucrados en la demolición por suspensión de servicios públicos como electricidad, agua, teléfono, etc. Además, definir claramente al responsable de coordinar los procesos de contratación administrativa, en caso de que se requiera contratar servicios externos para realizar las demoliciones. 6. Una vez elaborado y aprobado el Reglamento sobre el procedimiento para construcciones sin permiso y demolición de estos inmuebles, la municipalidad debe realizar una campaña de concientización en el Cantón, que sea gran impacto, utilizando la mayor cantidad de medios de comunicación, de manera que llegue a todos los administrados el mensaje de que si se construyen obras sin permiso municipal, el infractor además de exponerse a la demolición de las edificaciones, sería denunciado penalmente por violación de sellos, y podría pagar los gastos cuantiosos de demolición. El plazo para el cumplimiento de estas recomendaciones es de 6 meses. Licda. Ana Cecilia Díaz Ruiz Lic. Mario Alberto Chan Jiménez Profesional de Auditoría Auditor Interno C.c. Licda. Andrea Robles, departamento Legal Ing. Karla Montes, ordenamiento territorial Ing. Jeffrey Zumbado, ordenamiento territorial Arq. Raúl Marín, control urbano Licda. Laura Valverde, departamento Legal.